zelmafox

Trong đầu tư bất động sản, dòng tiền chiết khấu là gì?

Để thấu hiểu giá trị của Bất động sản một cách chính xác, nhà đầu tư có thể sử dụng một phương pháp gọi là "dòng tiền chiết khấu" để ước tính giá trị của Bất động sản đó trong tương lai.

Dòng tiền chiết khấu là cách để nhà đầu tư ước tính giá trị tương lai của khoản đầu tư dựa trên tiền mà nó sẽ tạo ra trong tương lai.

Ví dụ, nếu bạn mua một căn nhà ngày hôm nay và dự định bán nó với giá cao hơn sau 10 năm, thì việc này chỉ là một phần của dòng tiền. Nếu bạn cho thuê căn nhà, bạn sẽ có thêm tiền. Nếu bạn cải tạo căn nhà, bạn sẽ tốn thêm tiền. Tất cả những số tiền này được tính vào dòng tiền. Dòng tiền chiết khấu giúp bạn đoán được giá trị của những số tiền này trong tương lai.

Công thức dòng tiền chiết khấu cũng giúp bạn xem số tiền bạn đầu tư ban đầu, hàng năm bạn phải trả, thu nhập bạn dự tính và thời gian bạn sẽ nắm giữ khoản đầu tư. Nhớ tính đến các yếu tố như chi phí ban đầu, chi phí hàng năm, thu nhập ước tính và thời gian sở hữu tài sản khi bạn sử dụng công thức dòng tiền chiết khấu.

Các nhà đầu tư BĐS có thể sử dụng một cách đơn giản để tính toán giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai, gọi là mô hình dòng tiền chiết khấu. Trước khi bắt đầu tính toán này, bạn cần hiểu về số tiền bạn đầu tư ban đầu vào bất động sản, lãi suất hiện tại, các khoản chi phí và thu nhập hàng năm, và thời gian bạn dự định giữ đầu tư đó (thường từ 5 đến 15 năm).

Bước tiếp theo, bạn có thể sử dụng công thức sau đây:

Tổng dòng tiền chiết khấu = (Dòng tiền năm 1) / (1 + lãi suất)^1 + (Dòng tiền năm 2) / (1 + lãi suất)^2 + … + (Dòng tiền năm N) / (1 + lãi suất)^N

Trong đó:

• Dòng tiền: Sự khác biệt giữa thu nhập và chi phí hàng năm.

• Lãi suất: Tỷ lệ lãi suất hiện tại.

• N: Số năm bạn dự định giữ đầu tư.

Mỗi phần của phép cộng đại diện cho giá trị hiện tại của dòng tiền trong từng năm cụ thể, giúp bạn biết được giá trị tiền trong tương lai dựa trên số năm bạn đang xem xét.

Để tính toán dòng tiền, bạn cần xác định các yếu tố sau:

• Khoản đầu tư ban đầu: Số tiền bạn chi để mua tài sản.

• Thu nhập từ cho thuê: Tiền bạn kiếm từ việc cho thuê tài sản.

• Chi phí: Bao gồm các khoản thanh toán thế chấp, chi phí điện nước, bảo trì, và các khoản nợ khác.

• Dự kiến doanh thu khi bán tài sản: Giá bạn dự đoán khi bán tài sản sau một số năm.

Đối với người mới bắt đầu, công thức này có thể có vẻ phức tạp. Tuy nhiên, bạn có thể sử dụng công cụ như Excel và hàm "=NPV" để dễ dàng tính toán giá trị hiện tại của dòng tiền chiết khấu.

Nhà đầu tư bất động sản thường sử dụng dòng tiền chiết khấu để định giá tài sản trong tương lai. Đây là cách để tính toán giá trị hiện tại của các khoản đầu tư có ít rủi ro. Cụ thể, công thức này giúp họ ước tính giá trị của tiền mà họ sẽ nhận được sau này, dựa trên dự đoán về tình hình tài chính trong tương lai. 

Tuy nhiên, cần nhớ rằng đây chỉ là ước tính, vì nó dựa trên dự đoán và có thể không chính xác nếu ước tính sai. Tuy vậy, công thức này vẫn là công cụ quan trọng giúp xác định giá trị tổng thể của đầu tư.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể sử dụng các công thức khác như Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ hoặc Giá trị hiện tại ròng để đánh giá tài sản. Những công thức này dựa trên số liệu như dòng tiền hoặc lợi tức để tính toán giá trị.

➔➔➔ Follow dự án Tại https://www.facebook.com/batdongsanchinhchuducthien/

Cách dòng tiền chiết khấu khác biệt là nó cho phép nhà đầu tư xem xét giá trị dự kiến của dòng tiền trong tương lai ở hiện tại. Còn các công thức khác thường đo lường lợi tức trên tổng đầu tư. Công thức tỷ lệ hoàn vốn nội bộ sử dụng dòng tiền chiết khấu để đánh giá sự tăng hoặc giảm của giá trị đầu tư.

Tuy không hoàn hảo, việc dùng mô hình dòng tiền chiết khấu giúp nhà đầu tư bất động sản ước tính giá trị dự kiến khi đầu vào và đầu ra tiền mặt từ tài sản. Tuyệt đối không tính đến rủi ro, nó hỗ trợ đưa ra quyết định đầu tư thông minh hơn.